Most veszi az első lakását, és arra számít, hogy ezért illetékkedvezmény jár? A 35 év alatti első lakásszerző valóban megkapja az illeték felét, de csak akkor, ha a lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot.
Budapesten ez az értékhatár a gyakorlatban elérhetetlen, ezért érdemes tisztán látni, mi az, ami valóban jár, és mi az, ami helyette segít. A jó hír, hogy a finanszírozás oldalán lényegesen többet kap, mint az illeték oldalán.
Mi az első lakásszerzők illetékkedvezménye?
A szabály két feltételt köt össze, és mindkettőnek egyszerre kell teljesülnie. Az egyik az életkor, a másik az ingatlan értéke.
| Feltétel | Mit jelent |
|---|---|
| Életkor | az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét még nem töltötte be |
| Első lakástulajdon | korábban nem volt önálló lakástulajdona, sem 50 százalékot elérő tulajdoni hányada |
| Értékhatár | az egész lakástulajdon forgalmi értéke legfeljebb 15 millió forint |
| A kedvezmény mértéke | az egyébként fizetendő illeték 50 százaléka |
Fontos, hogy a két feltétel közül egyik sem enyhíthető. Ha a vásárló betöltötte a 35. életévét, vagy ha a lakás értéke akár egyetlen forinttal meghaladja a 15 millió forintot, akkor a kedvezmény teljes egészében elvész. Ez ugyanis nem sávos, hanem igen vagy nem típusú szabály, tehát részleges kedvezmény nem létezik.
A kedvezmény nem jár automatikusan, tehát kérni kell. A NAV az illetékkiszabási eljárásban a vagyonszerző nyilatkozata alapján veszi figyelembe, ezért az ügyvéddel már a szerződéskötéskor érdemes tisztázni, hogy melyik nyomtatványon és mikor kell nyilatkoznia.
Mennyit ér ez a kedvezmény a gyakorlatban?
Számoljunk vele a maximumon. Egy pontosan 15 millió forintos lakásnál a 4 százalékos illeték 600 000 forint, ennek a fele 300 000 forint, tehát ennyi a legnagyobb elérhető megtakarítás.
Ez az összeg nem jelentéktelen, a kérdés viszont az, hogy hol lehet ma ilyen áron lakást venni. Vidéki kisvárosokban és falvakban a 15 millió forintos értékhatár még találkozik a piaccal, ezért ott a kedvezmény valódi segítség lehet egy kisebb alapterületű, felújítandó ingatlan vásárlásánál. Budapesten a 15 millió forint még egy garázshelyre is alig elég, a fővárosi lakáspiacon ez az értékhatár évek óta nem találkozik a valósággal.
Ezért fogalmazzunk egyenesen. Ha budapesti lakást vásárol, ezzel a kedvezménnyel gyakorlatilag biztosan nem fog tudni élni, és jobban jár, ha eleve a teljes illetékkel tervez.
Milyen kedvezmény jár mégis az első lakásvásárlónak?
Az állam az első lakásvásárlót ma nem az illetéknél, hanem a hitel oldalán támogatja, és ott jóval nagyobb összegről van szó.
Az Otthon Start program végig fix 3 százalékos kamatot ad, legfeljebb 50 millió forint kölcsönösszegig, legfeljebb 25 éves futamidőre. Ennek a kamatkedvezménye a teljes futamidő alatt sok millió forint, tehát nagyságrendekkel többet ér, mint a 300 000 forintos illetékkedvezmény.
A gyermeket vállaló pároknak emellett a CSOK Plusz is szóba jön, és a kettő bizonyos feltételekkel kombinálható. A támogatott konstrukciók aktuális feltételeit a finanszírozási oldalunkon gyűjtöttük össze.
Van még egy eset, amely sok első vásárlót érint, pedig ritkán kerül szóba. Ha korábban örökléssel vagy ajándékozással szerzett tulajdoni hányadot egy lakóingatlanban, akkor a szó jogi értelmében már nem számít első lakásszerzőnek, még akkor sem, ha soha nem lakott ott, és a hányada elenyésző volt. Ezt a tulajdoni lapok alapján érdemes végiggondolnia, mielőtt a kedvezményre számít.
Egy fontos különbséget viszont tartson fejben. A CSOK felhasználásával vásárolt lakás illetékmentes, az Otthon Start viszont önmagában nem mentesít, mert az kamattámogatott kölcsön, nem vissza nem térítendő támogatás.
Mennyi illetéket fizet valójában egy budapesti első lakásnál?
A teljes, 4 százalékos vagyonszerzési illetéket, amelynek alapja a terhekkel nem csökkentett forgalmi érték. Új építésűnél ez a bruttó, áfát is tartalmazó vételár.
| Bruttó vételár | Fizetendő illeték |
|---|---|
| 77 700 000 Ft | 3 108 000 Ft |
| 92 500 000 Ft | 3 700 000 Ft |
| 101 500 000 Ft | 4 060 000 Ft |
A táblázat számai a P34 Társasház aktuális árlistájából valók. Az illetékről, a kiszabás menetéről és a fizetési határidőről részletesen a vagyonszerzési illetékről szóló cikkünkben írtunk.
Egy jó hír azért van az időzítésben. Új építésűnél a NAV az illetéket csak a tulajdonjog bejegyzése után szabja ki, ami a szerződéskötéstől számítva akár két év is lehet, tehát van ideje félretenni rá.
Mire figyeljen első vásárlóként a szerződés előtt?
Három dolgot érdemes előre végiggondolnia, és mindhárom pénzben mérhető.
Az első a teljes bekerülési költség, nem csak a vételár. Az illeték mellett ügyvédi munkadíj, értékbecslés és földhivatali eljárási díj is felmerül, együtt jellemzően a vételár 5 százaléka körül.
A második a foglaló, mert ez az első valódi pénzügyi döntése, és a rosszul megfogalmazott foglalási szerződés milliókba kerülhet. Erről a foglaló és az előleg különbségéről szóló cikkünkben írtunk.
A harmadik a hitelfeltétel, vagyis az a szerződéses kikötés, amely szerint a foglaló visszajár, ha a bank a folyósítást elutasítja. Ezt a mondatot az ügyvéddel még az aláírás előtt egyeztesse, mert utólag nem lehet beleírni a szerződésbe.
Van még egy szempont, amiről ritkán esik szó az első vásárlás kapcsán. Az illetéket a vásárló akkor is megfizeti, ha a lakást hitelből veszi, tehát ezt az összeget a hitelen felül, önerőből kell előteremtenie, és a bank ezt a hitelbírálatnál nem is számolja bele a szükséges forrásba.
Hogyan indul az első lakásvásárlás a P34 Társasházban?
A Péterfy Sándor utca 34. alatt épülő, 60 lakásos társasházban a vásárlás a foglalási szerződéssel indul, ezt követi az ügyvéd előtt aláírt adásvételi szerződés a készültséghez kötött fizetési ütemezéssel.
A beruházó HÁSZ Kft. és GPM Kft. több mint 25 éves szakmai tapasztalattal áll a projekt mögött, a fejlesztés pedig projektfinanszírozás mellett, fedezetkezelő bevonásával valósul meg. A tervezett műszaki átadás 2028 első negyedéve.
A teljes folyamatot lépésről lépésre a lakásvásárlás útmutatóban vezetjük végig.
Érdemes tudnia azt is, hogy a kedvezmény nem ruházható át és nem osztható meg. Ha ketten vásárolnak közösen, és csak az egyik fél felel meg a feltételeknek, akkor a kedvezmény kizárólag az ő tulajdoni hányadára eső illetékrészre vonatkozik, a másik félére nem.
Gyakran ismételt kérdések
Mennyi illetékkedvezmény jár az első lakás vásárlásakor?
Az egyébként fizetendő illeték 50 százaléka, ha a vásárló a 35. életévét még nem töltötte be, és a lakás forgalmi értéke legfeljebb 15 millió forint.
Ki számít első lakásszerzőnek?
Aki korábban nem rendelkezett önálló lakástulajdonnal, és nem volt 50 százalékot elérő tulajdoni hányada lakóingatlanban.
Budapesten él ez a kedvezmény?
A gyakorlatban nem, mert a 15 millió forintos értékhatár alatt ma nincs budapesti lakáskínálat. Fővárosi vásárlásnál a teljes 4 százalékkal érdemes tervezni.
Az Otthon Start mentesít az illeték alól?
Nem. Az Otthon Start kamattámogatott kölcsön, nem vissza nem térítendő támogatás, ezért önmagában nem ad illetékmentességet. A CSOK felhasználásával vásárolt lakás viszont mentes.
Mikor kell megfizetni az illetéket első lakásnál?
A NAV fizetési meghagyásának kézhezvételétől számított 30 napon belül, és új építésűnél ez jellemzően már a beköltözés utáni időszakra esik.
Összegzés
Az első lakásszerzők illetékkedvezménye létezik, de a 15 millió forintos értékhatár miatt budapesti vásárlásnál nem alkalmazható. Aki a fővárosban veszi az első otthonát, a teljes 4 százalékkal számoljon.
A valódi segítség ma a finanszírozás oldalán van, elsősorban az Otthon Start fix 3 százalékos kamatában. Nézze meg, melyik otthon illik a tervéhez!