Megvan a kiszemelt lakás, és most azt számolja, mennyi jön még a vételáron felül? A vagyonszerzési illeték 2026-ban a lakás forgalmi értékének 4 százaléka, ami egy 96,9 millió forintos otthonnál 3 876 000 forintot jelent.
A jó hír, hogy ezt az összeget nem a szerződéskötéskor kell előteremtenie. Új építésű lakásnál a NAV jellemzően évekkel később, a tulajdonjog bejegyzése után szabja ki, és a fizetési határidő is csak ekkor indul.
Mennyi a vagyonszerzési illeték 2026-ban?
Az általános mérték ingatlanonként 4 százalék egymilliárd forintig, az e feletti részre 2 százalék, összesen legfeljebb 200 millió forint. Lakásnál a gyakorlatban tehát mindig a 4 százalékkal számoljon.
Az illeték alapja a megszerzett ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke. Magyarán a felvett hitel, a bejegyzett jelzálog vagy bármilyen más teher nem csökkenti az alapot. Új építésűnél a kiindulás a bruttó, áfát is tartalmazó vételár, mert a piaci forgalmi érték ezzel esik egybe.
| Bruttó vételár | Fizetendő illeték (4 százalék) |
|---|---|
| 77 700 000 Ft | 3 108 000 Ft |
| 92 500 000 Ft | 3 700 000 Ft |
| 101 500 000 Ft | 4 060 000 Ft |
| 137 100 000 Ft | 5 484 000 Ft |
A táblázat számai a P34 Társasház jelenlegi árlistájából származnak, tehát nem elméleti példák, hanem olyan otthonok árai, amelyek ma is megvásárolhatók a Péterfy Sándor utcában.
Egy tételre külön érdemes figyelnie, mert a legtöbb illetékcikk meg sem említi. Ha a mélygarázs-hely vagy a tároló önálló albetétként kerül a nevére, akkor arra a NAV külön szab ki illetéket, ha viszont a lakáshoz tartozó tulajdoni hányadként szerzi meg, akkor az érték a lakáséba épül bele. Hogy a kettő közül melyik érvényes, azt az adásvételi szerződés rögzíti, ezért ezt a pontot érdemes az aláírás előtt megkérdezni.
Mikor kell megfizetni a lakásvásárlás illetékét?
Nem a szerződéskötéskor, nem a banki folyósításkor, és nem a kulcsátvételkor. Az illetéket kizárólag a NAV határozata alapján kell megfizetni, és addig semmilyen teendője nincs vele.
A sorrend a következő: a földhivatal a tulajdonjog-bejegyzési kérelem beérkezése után a B400 nyomtatványon értesíti a NAV-ot, a hivatal lefolytatja a kiszabási eljárást, majd fizetési meghagyást küld. A határozat kézhezvételétől 30 nap áll rendelkezésére.
Új építésűnél ez a menetrend jóval hosszabb, mint amire a legtöbb vevő számít. A tulajdonjoga akkor kerül a nevére, amikor a ház elkészült, a társasház bejegyzésre került és megnyíltak az albetétek. Aki 2026 őszén szerződik egy 2028 elején átadó projektben, jellemzően 2029-ben tartja kezében a NAV határozatát.
Magyarán van ideje félretenni rá. Ne feledkezzen meg róla, mert három évvel a szerződéskötés után könnyű meglepetésként megélni egy négymilliós tételt.
Igaz, hogy az új építésű lakás illetékmentes?
Részben igaz, budapesti árakon viszont szinte soha nem alkalmazható, és ezt jobb előre tudni. A mentesség 15 millió forint forgalmi értékig szól, 15 és 30 millió forint között pedig a 15 millióra jutó 600 000 forint vonható le a fizetendő illetékből. 30 millió forint felett a teljes 4 százalék jár.
Egy budapesti új építésű lakás ma ennek az értékhatárnak a többszöröse. A P34 Társasház legkedvezőbb árú otthona 77,7 millió forint, tehát ez a kedvezmény itt nem játszik.
Milyen illetékkedvezményt vehet igénybe?
Négy jogcím jöhet szóba, és mindegyiknek szigorú feltétele van.
| Kedvezmény | Feltétel | Mit ér |
|---|---|---|
| 35 év alatti első lakásszerző | a forgalmi érték legfeljebb 15 millió Ft | az illeték 50 százaléka |
| Cserepótló vétel | a másik lakását a vásárlás előtt 1 vagy után 5 éven belül eladja | csak az értékkülönbözet után fizet |
| CSOK felhasználása | a kedvezmény tényleges igénybevétele | teljes mentesség |
| Új lakás vásárlása | legfeljebb 30 millió Ft forgalmi érték | legfeljebb 600 000 Ft |
A cserepótló vétel szabálya 2026. január 1-jétől kedvezőbb lett: a korábbi hároméves visszatekintési idő öt évre bővült. Aki tehát 2022-ben adta el a régi lakását, ma még élhet vele.
Egy gyakori félreértést itt kell tisztázni, mert sokan számolnak vele tévesen: az Otthon Start hitel önmagában nem mentesít az illeték alól, hiszen ez kamattámogatott kölcsön, nem pedig vissza nem térítendő támogatás. A 3 százalékos kamat a törlesztőn segít, az illetéken nem.
Mire figyeljen, hogy ne szabjanak ki többet?
A NAV nem automatikusan a szerződéses vételárat fogadja el. A forgalmi értéket elsősorban összehasonlító értékadatokból állapítja meg, figyelembe veszi a vagyonszerző nyilatkozatát, és szükség esetén helyszíni szemlét tarthat vagy szakértőt vonhat be.
Ha a szerződésben szereplő ár érdemben elmarad a környék piaci szintjétől, a hivatal a magasabb forgalmi értékkel számol. Új építésűnél ez ritkán okoz vitát, mert a fejlesztői árlista nyilvános, egységes és összehasonlítható.
Amikor megérkezik a határozat, három dolgot ellenőrizzen: az elfogadott forgalmi értéket, a kedvezmények alkalmazását és a fizetési határidőt. A kedvezmények ugyanis nem járnak automatikusan, mert a legtöbbjüket a vagyonszerzőnek magának kell kérnie, jellemzően már az illetékkiszabáshoz benyújtott nyilatkozatában.
Ha az összeg egy tételben megterhelő, a NAV-tól fizetési könnyítés kérhető, ezt viszont a határozat kézhezvételétől számított 30 napon belül kell kezdeményezni. A határidő elmulasztása késedelmi pótlékot von maga után, ami feleslegesen drágítja meg az egyébként kiszámítható tételt.
Mennyi illetékkel számoljon a P34 Társasházban?
A Péterfy Sándor utca 34. alatt épülő házban 33 és 79 négyzetméter közötti lakások érhetők el, 61 és 156 millió forint közötti bruttó áron. Az illeték ezekre 2 440 000 és 6 240 000 forint között alakul.
Az illeték mellé két kisebb tétel jön még. Az ügyvédi munkadíj a vételár fél százaléka körül mozog, a tulajdonjog bejegyzésének eljárási díja pedig ingatlanonként 6 600 forint. Ha hitelből vásárol, ehhez társul a banki értékbecslés díja és a folyósítási költség, amelyeket a finanszírozási oldalunkon vezetünk végig.
A fizetés első lépéséről, vagyis a foglaló és az előleg különbségéről külön írtunk. Az új építésű lakás vásárlásának sajátosságait és a szerződéskötéstől a kulcsátvételig tartó teljes menetrendet külön oldalon vezetjük végig, a vásárlás lépéseit pedig a lakásvásárlás útmutatóban.
Gyakran ismételt kérdések
Mennyi a vagyonszerzési illeték 2026-ban?
A lakás forgalmi értékének 4 százaléka egymilliárd forintig, az e feletti részre 2 százalék, ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.
Mikor kell befizetni a lakásvásárlási illetéket?
A NAV fizetési meghagyásának kézhezvételétől számított 30 napon belül. Sem a szerződéskötéskor, sem a folyósításkor, sem a kulcsátvételkor nem kell fizetni.
Illetékmentes az új építésű lakás?
Csak 15 millió forint forgalmi értékig, 15 és 30 millió között pedig 600 000 forint vonható le. E felett a teljes 4 százalékot meg kell fizetni.
Az Otthon Start hitellel vásárolt lakás után kell illetéket fizetni?
Igen. Az Otthon Start kamattámogatott kölcsön, nem vissza nem térítendő támogatás, ezért önmagában nem ad illetékmentességet.
A vételár vagy a forgalmi érték az illeték alapja?
A forgalmi érték, terhekkel nem csökkentve. A NAV ezt összehasonlító értékadatokból állapítja meg, és jellemzően elfogadja a piaci szintű vételárat.
Összegzés
A vagyonszerzési illeték egy budapesti új építésű lakásnál 2,5 és 6 millió forint között mozog, és ez a teljes bekerülési költség egyik legnagyobb tétele a vételáron kívül. A 15 milliós mentesség itt nem segít, a cserepótló vétel viszont sokakat érint.
Az időzítés a legjobb hír: új építésűnél az illeték jellemzően csak a beköltözés után érkezik, tehát két év alatt kényelmesen félreteheti. Nézze meg, melyik otthonnál mennyivel számoljon!