Megállapodott az eladóval, és most azt kérdezik, hogy foglalót vagy előleget fizet? A kettő között az a különbség, hogy a foglaló elveszhet, az előleg viszont mindig visszajár, és egy 90 millió forintos lakásnál ez a különbség önmagában 9 millió forintot jelent.
Ami ezt eldönti, az a szerződésben szereplő egyetlen szó: ha nem írják oda kifejezetten, hogy foglaló, akkor a jog automatikusan előlegnek tekinti, és a befizetett összeg elveszíti a biztosítéki szerepét.
Mi a különbség a foglaló és az előleg között?
Az előleg a kettő közül az egyszerűbb: a vételár egy részének előre megfizetése, és ha az üzlet bármilyen okból meghiúsul, akkor visszajár, teljesen függetlenül attól, hogy melyik fél miatt hiúsult meg.
A foglalónak ezen felül biztosítéki és szankciós szerepe is van, vagyis azt fejezi ki, hogy mindkét fél komolyan gondolja a szerződést, és aki ezt a komolyságot megszegi, az fizet érte.
| Szempont | Előleg | Foglaló |
|---|---|---|
| Mire szolgál | a vételár előtörlesztése | a szerződés megerősítése |
| Ha a vevő lép vissza | visszajár | elveszik |
| Ha az eladó lép vissza | visszajár | kétszeresen jár vissza |
| Ha egyik fél sem hibás | visszajár | visszajár |
| Beleszámít a vételárba | igen | igen |
| Kell külön nevesíteni | nem | igen, a szerződésben |
Magyarán a foglaló mindkét irányba véd: a vevőt az ellen, hogy az eladó időközben másnak adja el a lakást, az eladót pedig az ellen, hogy a vevő hónapokra lefoglalja az ingatlant, aztán minden következmény nélkül elsétál. Ez a kölcsönösség a lényege.
Mennyi a szokásos foglaló mértéke?
A jogszabály konkrét összeget nem határoz meg, a piaci gyakorlat viszont meglehetősen egységes, és a vételár nagyjából 10 százaléka körül alakul: egy 90 millió forintos lakásnál ez 9 millió, egy 130 milliósnál 13 millió forintot jelent.
Ennél lényegesen magasabb foglalót nem érdemes vállalni, mert bár a bíróság a túlzott mértékű foglalót utólag mérsékelheti, erre tervezni nem célszerű, hiszen pereskedéssel és hónapokkal jár.
A túl alacsony foglaló viszont gyengén véd. Ha 9 millió helyett csak 500 ezer forintot ad, az eladónak jóval kevesebb a vesztenivalója akkor, ha időközben magasabb ajánlatot kap valaki mástól.
Visszajár a foglaló, ha meggondolja magát?
Nem jár vissza, ha a meghiúsulásért Ön a felelős. Pontosan ez a foglaló lényege, és ezért érdemes végiggondolni, mielőtt aláírja.
Van viszont három eset, amikor egyszeresen mégis visszakapja: ha a meghiúsulásért egyik fél sem felelős, ha mindkét fél felelős érte, vagy ha a szerződés eleve érvénytelen volt.
A leggyakoribb vitás pont a hitel. Ha a bank elutasítja a kérelmét, az önmagában nem mentesíti automatikusan, ezért a szerződésbe be kell íratni egy hitelfeltételt, amely kimondja, hogy a foglaló visszajár, ha a folyósítás elmarad. Ezt a mondatot érdemes az ügyvéddel előre egyeztetni, még a foglalási szerződés aláírása előtt.
Mi történik, ha az eladó lép vissza?
Ebben az esetben a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni, tehát egy 9 millió forintos foglalónál 18 millió forintot.
Ez a szabály sokkal erősebb védelmet ad, mint amennyire a vevők általában kihasználják. Emelkedő piacon ugyanis rendszeresen előfordul, hogy az eladó menet közben magasabb ajánlatot kap, és ilyenkor a foglaló az egyetlen dolog, ami valóban visszatartja a szerződésszegéstől.
Miben más ez új építésű lakásnál?
Itt tér el a helyzet attól, amit a témában olvasható cikkek túlnyomó része leír, mert azok szinte kivétel nélkül magánszemélyek közötti, használt lakásra kötött adásvételt feltételeznek. Az új építésű lakásoknál három dolog működik másképp.
Az első a fizetés ritmusa. Használt lakásnál a foglaló után jellemzően egy vagy két részletben rendezik a maradékot, új építésűnél viszont a foglalót készültségi fokhoz kötött ütemezés követi, tehát a szerkezetkész állapotnál, a szakipari munkák elkészülte után és az átadás előtt fizet, a szerződésben rögzített arányok szerint.
A második az eladó személye. Itt nem magánszeméllyel áll szemben, hanem céggel, amelynek van cégtörténete, korábbi befejezett projektje és nyilvános referenciája, tehát a megbízhatósága a szándékok kitalálása helyett tényekkel ellenőrizhető.
A harmadik az időtáv. A foglaló és a kulcsátvétel között használt lakásnál hetek telnek el, épülő projektnél viszont akár évek is, ezért itt a szerződés kötbér- és garanciafeltételei hosszú távon többet érnek, mint maga a foglaló összege. Arról, hogy a szerződés aláírása után pontosan mi történik a műszaki átadásig és a kulcsátvételig, külön oldalon írtunk.
Mit írasson bele a foglalási szerződésbe?
A foglaló összegénél gyakran fontosabb, hogy mi szerepel körülötte a szerződésben, mert a viták túlnyomó része nem az összegről, hanem a feltételekről szól.
Négy pont az, amit érdemes tételesen rögzíttetni. Az első a hitelfeltétel, vagyis hogy a foglaló visszajár, ha a bank nem folyósít. Ehhez a bank értékbecslést is kér, és ennek eredménye befolyásolja a folyósítható összeget. A második a határidő: meddig kell megkötni a végleges adásvételi szerződést, és mi történik, ha ez csúszik.
A harmadik az ingatlan pontos azonosítása, tehát a helyrajzi szám, az alapterület és a tervezett tájolás, mert épülő projektnél ezek még nem a földhivatali nyilvántartásból következnek. A negyedik a tűréshatár: mekkora eltérés fogadható el a tervezett és a megvalósult négyzetméter között, és mi történik, ha ennél nagyobb.
Ezt a négy pontot érdemes az ügyvéddel átnézetni, mielőtt bármit aláír. Egy órányi jogi konzultáció nagyságrendekkel olcsóbb, mint egy elveszett 9 millió forintos foglaló.
Hogyan működik a foglaló a P34 Társasházban?
A P34 Társasházban a foglaló a foglalási szerződéssel egy időben esedékes, ezzel a kiválasztott lakás lekerül a piacról, és senki másnak nem értékesíthető. Ezt követi az ügyvéd előtt aláírt adásvételi szerződés, amely tételesen rögzíti a készültséghez kötött fizetési ütemezést.
A beruházó HÁSZ Kft. és GPM Kft. több mint 25 éves szakmai tapasztalattal áll a projekt mögött, és eddigi fejlesztéseik mindegyikét határidőre, a vállalt minőségi színvonalon adták át. A fejlesztés projektfinanszírozás mellett, fedezetkezelő bevonásával valósul meg, a tervezett műszaki átadás pedig 2028 első negyedéve.
A hatvan lakás egy, két és három szobás kialakításban készül, az éppen elérhető otthonokat a Lakáskeresőben találja. A foglaló után következő tételekről, köztük a vagyonszerzési illetékről és az ügyvédi díjról a lakásvásárlás útmutatóban írunk részletesen, a kerületi ársávokat pedig az eladó lakás a VII. kerületben oldalon vettük végig. Ha az is számít, mi veszi körül a házat, a környék bemutatása a Városligettől a Keleti pályaudvarig végigviszi a szomszédságot.
Gyakran ismételt kérdések
Mi a különbség a foglaló és az előleg között?
Az előleg minden esetben visszajár, a foglalónak viszont szankciós szerepe is van. Ha a vevő miatt hiúsul meg az üzlet, elveszik, ha az eladó miatt, akkor kétszeresen jár vissza.
Mennyi a szokásos foglaló mértéke?
A piaci gyakorlat szerint a vételár nagyjából 10 százaléka. Egy 90 millió forintos lakásnál ez 9 millió forint. A jogszabály konkrét összeget nem ír elő.
Visszajár a foglaló, ha nem kapok hitelt?
Csak akkor automatikusan, ha ezt a szerződés külön kiköti. Ezért érdemes hitelfeltételt beíratni: ha a bank nem folyósít, a foglaló visszajár.
Mi történik, ha az eladó áll el?
A foglaló kétszeresét köteles visszafizetni. Egy 9 milliós foglaló esetén tehát 18 millió forintot.
Elég, ha a szerződésben előlegként szerepel?
Nem. Ha a szerződés nem nevezi kifejezetten foglalónak, akkor a jog előlegnek tekinti, és elveszti a biztosítéki funkciót. Ez a leggyakoribb hiba.
Miben más a foglaló új építésű lakásnál?
A foglaló után nem egyösszegű kifizetés jön, hanem a szerződésben rögzített, készültségi fokhoz kötött ütemezés. Az eladó pedig cég, nem magánszemély, ezért a korábbi projektjei és a határidő-tartása ellenőrizhető.
Összegzés
A foglaló nem formaság, hanem a vásárlás első valódi pénzügyi döntése. Egyetlen szó a szerződésben eldönti, hogy a befizetett összeg biztosíték vagy csak előtörlesztés, és egy 90 milliós lakásnál ez 9 millió forintot jelent.
Ha új építésűt vásárol, a foglaló mellett legalább ilyen fontos a fizetési ütemezés és a beruházó múltja. Nézze meg, melyik otthon illik Önhöz, mielőtt bármit aláír!