Tudja, mit ír alá valójában, amikor átveszi a kulcsot? A birtokbaadási jegyzőkönyv az a dokumentum, amellyel az ingatlan használata és minden költsége átszáll Önre, ezért a mérőóraállásokat és a hibalistát ebben a néhány percben kell rögzíteni.
Aki később szeretné bizonyítani, hogy egy repedés vagy egy 40 ezer forintos gázszámla nem az ő időszakához tartozik, ehhez az egy papírhoz fog visszanyúlni. Utólag pótolni nem lehet.
Mi az a birtokbaadási jegyzőkönyv?
A birtokbaadási jegyzőkönyv a felek közös nyilatkozata arról, hogy az ingatlan tényleges birtoka mikor és milyen állapotban került át az eladótól a vevőhöz. Nem hatósági irat, hanem magánokirat, a bizonyító ereje mégis nagyon erős, mert mindkét fél aláírja.
Ettől a pillanattól Ön viseli a rezsiköltséget, a közös költséget és a kárveszélyt. A tulajdonjog bejegyzése ettől függetlenül zajlik a földhivatalnál, a kettő nem ugyanaz, és jellemzően hetekkel vagy hónapokkal eltér egymástól.
Új építésűnél a jegyzőkönyv szerepe még hangsúlyosabb, mert itt a hibalista egyben a jótállási igények kiindulópontja is, és amit ekkor nem írnak le, azt később a kivitelező vitathatja.
Mit kell tartalmaznia a birtokbaadási jegyzőkönyvnek?
Nyolc pont az, aminek mindenképpen szerepelnie kell benne. Ezt a listát érdemes a birtokbaadás előtt átnéznie, mert a fejlesztők és az eladók sablonjai eltérőek.
| Kötelező elem | Miért fontos |
|---|---|
| A felek adatai és az ingatlan azonosítója | a helyrajzi szám és az albetétszám azonosítja a lakást |
| A birtokbaadás pontos időpontja | órára, mert innen indul a költségviselés |
| Mérőórák gyári száma és állása | villany, gáz, víz, fűtés, melegvíz, mindegyik külön |
| Az átadott kulcsok darabszáma és típusa | lakáskulcs, kapukulcs, postaláda, tároló, garázstávirányító |
| A lakás állapotának leírása | helyiségenként, a hibákkal együtt |
| Hibalista javítási határidővel | határidő nélkül a vállalás nehezen érvényesíthető |
| Az esetleg visszatartott összeg | ha a szerződés lehetővé teszi |
| Mindkét fél aláírása és a példányszám | eredeti példány minden félnek |
A mérőóraállásokat mindig fényképezze le, méghozzá úgy, hogy a gyári szám és a számláló egy képen legyen. Ez a fotó több vitát zárt már le, mint bármilyen utólagos levelezés.
Mit ne írjon alá a birtokbaadáskor?
Négy megfogalmazás az, amely miatt később nehéz helyzetbe kerülhet, és mind a négy előfordul a gyakorlatban.
Az első a hibátlan állapotra vonatkozó általános nyilatkozat. Ha a jegyzőkönyv azt tartalmazza, hogy az ingatlant hiánytalan és hibátlan állapotban vette át, akkor ezzel egy dokumentumban lemondott arról, hogy a szemmel látható hibákra hivatkozzon.
A második az üresen hagyott mérőóra-rovat. Ha nincs beírva a számláló állása, akkor a szolgáltató a becsült fogyasztást fogja Önre terhelni, és a bizonyítás terhe az Öné lesz.
A harmadik a határidő nélküli javítási vállalás, mert a „hamarosan javítjuk” mondat semmilyen kötelezettséget nem keletkeztet. Írják be inkább, hogy a kivitelező hány napon belül javít, és mi történik akkor, ha ez a határidő elmarad.
A negyedik a dátum nélküli aláírás. Ha a jegyzőkönyvön nincs pontos időpont, akkor a költségviselés kezdete vitatható, márpedig egy társasházi közös költség havi több tízezer forint is lehet.
Ha valamiben nem ért egyet, ne tagadja meg az aláírást, hanem írja rá kézzel a saját észrevételét, és úgy lássa el kézjegyével. Az eltérő tartalmú aláírás jogilag sokkal erősebb helyzetet teremt, mint a távolmaradás.
Mi a különbség a műszaki átadás és a birtokbaadás között?
A kettőt gyakran keverik, pedig más a résztvevője és más a következménye. A műszaki átadás-átvétel a beruházó és a kivitelező közötti eljárás, ahol az épület egészét veszik át, tervezővel és műszaki ellenőrrel.
A birtokbaadás ezzel szemben a vevő és az eladó közötti aktus, egyetlen lakásra vonatkozik, és ekkor kapja meg a kulcsot. A kettő között ott van a hatósági lépés is, a használatbavétel, amelyet a szerződéstől a kulcsátvételig tartó menetrendben vezetünk végig.
Magyarán a műszaki átadás azt mondja meg, hogy a ház kész, a birtokbaadás pedig azt, hogy a lakás az Öné. A kettő között jellemzően hetek telnek el.
Mi történik, ha hibát talál a lakásban?
A hiba rögzítése nem konfliktus, hanem a folyamat normális része, hiszen egy frissen elkészült lakásnál szinte mindig akad néhány tétel, jellemzően festési, nyílászáró-beállítási vagy burkolati apróság.
Az újonnan épített lakásokra kötelező jótállás vonatkozik, amelynek időtartama a 181/2003. kormányrendelet szerint 3 év az érintett épületszerkezetekre és beépített berendezésekre. A vállalkozó a bejelentett igény alapján 15 napon belül köteles a hibát megvizsgálni és nyilatkozni róla.
A jótállás lényege, hogy nem Önnek kell bizonyítania a hiba okát. A kivitelezőnek kell igazolnia, hogy a hiba a birtokbaadás után keletkezett, és nem az ő munkájára vezethető vissza. Ez a bizonyítási teher a vevő legerősebb eszköze.
Ezért olyan fontos a hibalista: ami benne szerepel, arról később nem kell vitatkozni, hogy létezett-e már az átvétel pillanatában.
Mit vigyen magával a birtokbaadásra?
Vigye magával a személyi okmányait, az adásvételi szerződés egy példányát, és a telefonját, mert a fotódokumentáció ér a legtöbbet. Egy mérőszalag és egy telefontöltő is hasznos: az utóbbival minden konnektor működése ellenőrizhető percek alatt.
Számoljon rá legalább egy órát, és menjen nappali fényben. A gyakorlott vevő végigjárja a helyiségeket, kinyit és becsuk minden ablakot és ajtót, megnyit minden csapot, majd csak ezután ül le aláírni.
Ha teheti, vigyen magával műszaki szemet is, mert egy független szakértő néhány tízezer forintért olyan tételeket vesz észre, amelyek később százezrekbe kerülnének.
Hogyan készül erre a P34 Társasház?
A Péterfy Sándor utca 34. alatt épülő, 60 lakásos társasház tervezett műszaki átadása 2028 első negyedéve, a birtokbaadások ezt követően indulnak.
A fejlesztés projektfinanszírozás mellett, fedezetkezelő bevonásával valósul meg, ami azt jelenti, hogy a pénzügyi folyamat végig banki kontroll alatt áll. A beruházó HÁSZ Kft. és GPM Kft. több mint 25 éves tapasztalattal rendelkezik, és eddigi projektjeik mindegyikét határidőre adták át.
Az új építésű lakás vásárlásának első pénzügyi lépéséről, a foglaló és az előleg különbségéről korábban írtunk. A birtokbaadás után érkező vagyonszerzési illetékről szintén, mert az sok vevőt ér váratlanul.
Gyakran ismételt kérdések
Mi a birtokbaadási jegyzőkönyv?
A vevő és az eladó közös nyilatkozata arról, hogy az ingatlan birtoka mikor és milyen állapotban szállt át. Ettől a naptól a vevő viseli a rezsit, a közös költséget és a kárveszélyt.
Kötelező a birtokbaadási jegyzőkönyv?
Jogszabály nem írja elő minden esetben, a gyakorlatban mégis nélkülözhetetlen. Enélkül a mérőóraállás és a lakás átvételkori állapota utólag szinte bizonyíthatatlan.
Mi a különbség a birtokbaadás és a tulajdonjog bejegyzése között?
A birtokbaadással a használat és a költségviselés száll át, a tulajdonjog viszont a földhivatali bejegyzéssel keletkezik. A kettő között hetek vagy hónapok is eltelhetnek.
Mit tegyek, ha hibát találok a birtokbaadáskor?
Vetesse fel a hibalistába, konkrét javítási határidővel, és fényképezze le. Az új lakásokra 3 év kötelező jótállás vonatkozik, a bizonyítási teher pedig a kivitelezőn van.
Aláírjam a jegyzőkönyvet, ha nem értek egyet vele?
Ne tagadja meg az aláírást, hanem írja rá kézzel az észrevételét, és így lássa el kézjegyével, mert az eltérő tartalmú aláírás erősebb bizonyíték, mint az aláírás hiánya.
Összegzés
A birtokbaadási jegyzőkönyv néhány perc alatt elkészül, a hatása viszont évekre szól. A mérőóraállás, a hibalista és a pontos időpont az a három adat, ami a legtöbb későbbi vitát eldönti.
Új építésűnél ehhez társul a 3 éves kötelező jótállás, amely a bizonyítás terhét a kivitelezőre helyezi. Nézze meg, milyen otthonok érhetők el most nálunk!