Összerakta az önerőt, megvan a hitel, és most az a kérdés, mennyi pénz kell még? Egy 92,5 millió forintos budapesti lakásnál a vételáron felüli tételek együtt nagyjából 4,4 millió forintra jönnek ki, ami a vételár 4,7 százaléka.
Ez az összeg nem egyszerre esedékes, és pontosan ez a jó hír benne. A tételek másfél és két és fél év alatt oszlanak el, ha új építésűt vásárol, ezért érdemes időrendben is végignézni őket.
Milyen tételekkel kell számolnia a vételáron felül?
Öt tétel az, amelyik szinte mindenkinél felmerül, és kettő, amelyik csak hitelfelvétel esetén.
| Tétel | Jellemző mérték | Mikor fizeti |
|---|---|---|
| Vagyonszerzési illeték | a forgalmi érték 4 százaléka | a NAV határozata után, 30 napon belül |
| Ügyvédi munkadíj | a vételár 0,3 és 1 százaléka között | a szerződéskötéskor |
| Tulajdonjog bejegyzési eljárási díj | 6 600 Ft ingatlanonként | a szerződéskötéskor, az ügyvéden át |
| Hiteles tulajdoni lap | 4 800 Ft elektronikusan | a szerződés előkészítésekor |
| Banki értékbecslés | 30 000 és 70 000 Ft között | a hitelbírálat alatt |
| Hitelbírálati és folyósítási díj | bankonként eltérő | a folyósításkor |
| Ingatlanbiztosítás | éves díj, hitelnél kötelező | a folyósítás előtt |
A táblázatból az is látszik, hogy a tételek két csoportra oszlanak: a hatósági díjak fixek és mindenkire ugyanúgy vonatkoznak, a szolgáltatási díjak viszont alkuképesek, és irodánként vagy bankonként érdemben eltérhetnek egymástól.
A sor legnagyobb tétele messze az illeték, a többi együtt jellemzően nem éri el az egymillió forintot. Ezért aki a mellékköltségeket akarja megtervezni, az a 4 százalékkal kezdje.
Mennyi ez egy konkrét lakásnál, forintra?
Vegyünk egy valós példát a P34 Társasház árlistájából: egy 50,73 négyzetméteres, kétszobás otthont 92,5 millió forintos bruttó áron.
| Tétel | Összeg |
|---|---|
| Vagyonszerzési illeték, 4 százalék | 3 700 000 Ft |
| Ügyvédi munkadíj, 0,5 százalékkal számolva | 462 500 Ft |
| Banki értékbecslés | 50 000 Ft |
| Hiteles tulajdoni lap | 4 800 Ft |
| Tulajdonjog bejegyzési eljárási díj | 6 600 Ft |
| Hitelhez kapcsolódó banki díjak, becslés | 150 000 Ft |
| Együtt | kb. 4 374 000 Ft |
Ez a vételár 4,7 százaléka. Aki gyors ökölszabályt keres, az 5 százalékkal tervezzen, mert abba a költözés és az első biztosítási díj is belefér.
Mikor melyik tétel esedékes?
Itt tér el a leginkább az új építésű a használt lakástól, és ezt a legtöbb költségösszesítő nem írja le. Használtnál minden néhány hónapon belül lezajlik, épülő projektnél viszont a tételek évekre szétterülnek.
A sor a foglalóval indul, amely a vételár része, nem többletköltség. Ezzel egy időben merül fel az ügyvédi munkadíj, a tulajdoni lap és az eljárási díj, tehát a szerződéskötés hetében nagyjából a vételár fél százalékát kell előteremtenie.
Ezt követi a hitelbírálat, ahol az értékbecslés és a banki díjak jelentkeznek. A vételár többi részét a szerződésben rögzített, készültségi fokhoz kötött ütemezés szerint fizeti.
Ez a szétterülés a tervezés szempontjából valódi előny, mert a legnagyobb tételekre hónapok vagy évek állnak rendelkezésre, nem hetek. Aki használt lakást vásárol, annak szinte az egész összeget néhány hét alatt kell előteremtenie.
A sor végén jön a legnagyobb tétel, az illeték, amelyet a NAV csak a tulajdonjog bejegyzése után szab ki. Egy 2028 elején átadó projektnél ez jellemzően 2028-ra vagy 2029-re esik.
Mi az, amivel sokan elfelejtenek számolni?
Négy tétel az, ami rendszeresen kimarad a tervezésből, pedig együtt is milliós nagyságrend.
Ha hitelből vásárol, három további tétellel is számolnia kell, amelyeket a bankok eltérően neveznek, de lényegében mindenhol felmerülnek. Ilyen a hitelbírálati és folyósítási díj, a jelzálogjog bejegyzésének eljárási díja, valamint a kötelező ingatlanbiztosítás első díjrészlete, amelyet a folyósítás előtt kell rendeznie.
Az első a konyha és a beépített bútor. Új építésűnél a lakás jellemzően komplett burkolattal és szaniterrel készül, de konyhabútor nélkül, és egy mérettervezett konyha ma egymillió forinttól indul.
A második a költözés és a berendezés, amit ritkán tesz mellé valaki előre a táblázatba. A harmadik a közös költség, mert az a birtokbaadás napjától Önt terheli, akkor is, ha még nem költözött be.
A negyedik a hitel önereje és a fedezet viszonya: ha a bank értékbecslője a vételárnál alacsonyabb értéket fogad el, akkor a különbözetet önerőből kell pótolnia, méghozzá rövid határidővel. Erről az ingatlan értékbecsléséről szóló cikkünkben írtunk részletesen.
Min lehet spórolni, és min nem?
A tételek egyik fele kötött, a másik fele viszont alkuképes, és ezt érdemes tudni, mielőtt energiát fektet a tárgyalásba. Az illeték, a földhivatali eljárási díj és a tulajdoni lap ára jogszabályban rögzített, ezeken semmilyen módon nem lehet változtatni.
Az ügyvédi munkadíj ezzel szemben megállapodás kérdése, és több ajánlat bekérésével érdemben csökkenthető, különösen nagyobb vételárnál. A banki díjaknál pedig az akciók számítanak: sok hitelintézet elengedi vagy visszatéríti az értékbecslés díját, és időszakosan a folyósítási díjat is.
Mennyivel olcsóbb ez első lakásvásárlóként?
Kevesebbel, mint sokan remélik, mert az első lakásszerzők illetékkedvezménye 15 millió forintos értékhatárhoz kötött, ami budapesti lakásnál nem teljesül, ezért itt a teljes 4 százalékkal kell számolni. Erről az első lakás illetékkedvezményéről szóló cikkünkben írtunk bővebben.
Az igazi könnyítés a hitel oldalán van. Az Otthon Start fix 3 százalékos kamata a futamidő egészén sok millió forinttal csökkenti a terhet, ami összehasonlíthatatlanul többet ér a mellékköltségek csiszolásánál.
Egy utolsó gondolat a tartalékról. A tapasztalat szerint érdemes a kiszámolt mellékköltségen felül további egy százaléknyi tartalékkal terveznie, mert az ilyen hosszú folyamatokban mindig felmerül olyan tétel, amelyre előre senki nem gondolt, a hiányzó pénz pedig a legrosszabbkor, a folyósítás előtt szokott kiderülni.
Hogyan tervezzen erre a P34 Társasházban?
A Péterfy Sándor utca 34. alatt épülő, 60 lakásos házban a fizetési ütemezést az adásvételi szerződés tételesen rögzíti, tehát előre látja, mikor mekkora összeg esedékes. A tervezett műszaki átadás 2028 első negyedéve.
A fejlesztés projektfinanszírozás mellett, fedezetkezelő bevonásával valósul meg, így a befizetett vételárrészek útja végig banki kontroll alatt áll. A vásárlás első lépéséről, a foglaló és az előleg különbségéről külön cikkben írtunk, a teljes menetrendet pedig a lakásvásárlás útmutatóban vezetjük végig.
A sorrend a tervezésben is számít. Előbb a vételárat és az önerőt tegye össze, utána a mellékköltségeket, és csak a legvégén a berendezést, mert a legtöbb félresiklott költségvetés abból ered, hogy a bútorra szánt keret felemészti az illetékre félretett pénzt.
Gyakran ismételt kérdések
Mennyi a lakásvásárlás mellékköltsége összesen?
Budapesti vásárlásnál jellemzően a vételár 4 és 5 százaléka között. Ennek több mint háromnegyedét a 4 százalékos vagyonszerzési illeték teszi ki.
Mekkora az ügyvédi munkadíj lakásvásárláskor?
A vételár 0,3 és 1 százaléka között, Budapesten jellemzően 0,5 és 0,8 százalék között. Az irodák minimumdíjat is meghatároznak, ez országosan 75 000 és 200 000 forint között mozog.
Mennyibe kerül a tulajdoni lap?
Az elektronikus hiteles tulajdoni lap díja 4 800 forint, a papíralapú hiteles másolaté 10 000 forint.
Ki fizeti a földhivatali eljárási díjat?
A vevő, ingatlanonként 6 600 forint, és jellemzően az eljáró ügyvéden keresztül rendezi a szerződéskötéskor.
Új építésűnél mikor jelentkeznek ezek a költségek?
Szétterülve. A szerződéskötéskor az ügyvédi díj és az eljárási díjak, a hitelbírálatkor az értékbecslés, a legnagyobb tétel pedig, az illeték, csak a tulajdonjog bejegyzése után.
Összegzés
A vételáron felüli költségek budapesti lakásnál a vételár 4 és 5 százaléka közé esnek, és ennek a túlnyomó része a 4 százalékos illeték. Egy 92,5 millió forintos otthonnál ez nagyjából 4,4 millió forint.
Új építésűnél ezek a tételek két év alatt oszlanak el, ezért tervezhetőbbek, mint használt lakásnál. Nézze meg, melyik otthonra szeretne pontos számot kapni!