Mikor költözhet be valójában egy új építésű lakásba? Nem a műszaki átadáskor, hanem a birtokbaadáskor, ami a használatbavételi engedély kiadása vagy a használatbavétel tudomásulvétele után következik.
A kettő között jellemzően hetek, néha hónapok telnek el, és ez az az időszak, amelyre a legtöbb vevő nem tervez. Aki előre ismeri a menetrendet, az a felmondási idejét és a költözését is pontosabban ütemezi.
Mit jelent a használatbavételi engedély?
A használatbavételi engedély az a hatósági döntés, amely kimondja, hogy az elkészült épület rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas. Enélkül az épület jogszerűen nem vehető használatba, tehát beköltözni sem lehet.
Két útja van, és ezt sok cikk összemossa: az egyszerűbb esetekben használatbavétel tudomásulvétele zajlik, ahol a hatóság a lezárást a bejelentés alapján veszi tudomásul. Összetettebb épületnél, illetve ha szakhatóság bevonása szükséges, valódi engedélyezési eljárás indul, amely határozattal zárul.
Az eljárás rendjét 2026-ban a 281/2024. kormányrendelet szabályozza, a vevő szempontjából viszont a különbség egyetlen dologban áll: az engedélyezési út hosszabb és kiszámíthatóbb, a tudomásulvétel pedig rövidebb.
Mi a beköltözés időrendje lépésről lépésre?
Hat lépés van a kész háztól a kulcsig, és ezek nem futnak párhuzamosan. A táblázatban szereplő időtartamok tapasztalati értékek, nem jogszabályi határidők.
| Lépés | Mi történik | Jellemző idő |
|---|---|---|
| 1. Műszaki átadás-átvétel | a beruházó átveszi az épületet a kivitelezőtől | 2 és 6 hét között |
| 2. Használatbavétel | a hatóság engedélyt ad vagy tudomásul veszi | 1 és 3 hónap között |
| 3. Társasház alapítása és bejegyzése | megnyílnak az albetétek, a lakás önálló ingatlanná válik | 1 és 4 hónap között |
| 4. Birtokbaadás, kulcsátvétel | Öné a lakás használata, indul a rezsi | a 3. lépés után napokon belül |
| 5. Tulajdonjog bejegyzése | a földhivatal a nevére írja a lakást | 1 és 6 hónap között |
| 6. NAV illetékkiszabás | megérkezik a fizetési meghagyás | a bejegyzés után |
A táblázatból két dolog látszik. Az első az, hogy a beköltözés a negyedik lépésnél következik be, nem az elsőnél, a második pedig az, hogy tulajdonossá csak az ötödik lépésnél válik, addig más jogi konstrukció védi a pénzét.
Miért nem lesz azonnal tulajdonos, ha aláírta a szerződést?
Egyszerű oka van: amíg a ház nem áll, az albetét jogilag nem létezik, tehát nincs mit a nevére írni. A vevő ilyenkor évekig fizet olyan ingatlanért, amely az ingatlan-nyilvántartásban még nem szerepel.
Erre a helyzetre vezette be a jogalkotó a társasházi építményi jogot, amelyet a 2025. évi LXXXVIII. törvény szabályoz, és amelynek szabályai 2026. február 1-jén léptek hatályba. Ez egy ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, vagyoni értékű jog, amelyet az épülő társasház lakásainak vevői javára lehet megalapítani, még az építkezés alatt.
A lényege, hogy a vevő az addig kifizetett vételárrész arányában szerez bejegyzett pozíciót, és baj esetén jelzálogjogosulti jellegű védelmet kap a pénzére. A korábban használt „jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog” bejegyzéseket 2026. március 1-je után automatikusan erre vezették át.
Magyarán ma már nem csak a fejlesztő ígéretében bízik. Van egy bejegyzés, amely Önt nevesíti.
Egy részletre az ügyvédnek külön figyelnie kell. Ha a vevő házastársi vagyonközösségben él, és a lakást közös vagyonból szerzi meg, akkor a társasházi építményi jogot a házastárs javára is meg kell alapítani és be kell jegyeztetni, különben a védelem csak az egyik félre terjed ki. Igazolt különvagyonból történő vásárlásnál ez a kötelezettség nem áll fenn, a különbségtételt viszont az okiratszerkesztő ügyvéddel érdemes tisztázni a szerződéskötés előtt.
Mit jelent ez a hitelfelvételnél?
A társasházi építményi jog a finanszírozást is átalakította, méghozzá a vevő javára. A bankok ezt a jogot fedezetként elfogadják, tehát a jelzálog először az építményi jogra kerül, majd a lakás tulajdonjogának megszerzésekor átfordul a lakásra.
Ebből három gyakorlati következmény adódik. A bank a használatbavételi engedély előtt is folyósíthat, méghozzá egy összegben vagy a készültséghez igazított részletekben, államilag támogatott hitelnél óvadéki számlára. Az utolsó részletet viszont csak akkor utalja, ha a lakás műszaki szemle alapján lakhatásra alkalmas, és az ezt igazoló értékbecslés nem régebbi 90 napnál.
Egy határidőt érdemes megjegyeznie: a fejlesztőnek az adásvételi szerződés megkötésétől számított legfeljebb három éven belül használatbavételi engedélyt kell szereznie, különben a hitelintézet felmondhatja a kölcsönt. Ez a szabály a vevőt védi, mert a fejlesztőre helyez időnyomást.
A támogatott konstrukciók feltételeit a finanszírozási oldalunkon foglaltuk össze.
Mikor költözhet be a P34 Társasházba?
A Péterfy Sándor utca 34. alatt épülő, 60 lakásos társasház tervezett műszaki átadása 2028 első negyedéve. A használatbavétel és a társasház bejegyzése ezt követi, a birtokbaadások pedig ezután indulnak.
Nem ígérünk pontos költözési napot két évvel előre, mert az nem lenne tisztességes. Azt viszont vállaljuk, hogy a menetrend minden lépéséről időben tájékoztatjuk a vevőinket, és az építkezés készültségét a fotógalériánkban folyamatosan követni lehet.
Egy kérdést mindenképpen tegyen fel az adásvételi szerződés aláírása előtt, függetlenül attól, hogy melyik fejlesztőnél vásárol. Azt kérdezze meg, hogy a szerződés milyen késedelmi kötbért ír elő arra az esetre, ha az átadás csúszik, és hány hónap türelmi idő után válik esedékessé. A fejlesztők gyakorlata ebben tér el egymástól a leginkább, és a korábbi projektek határidő-tartása erre a legjobb előrejelző.
A beruházó HÁSZ Kft. és GPM Kft. több mint 25 éves tapasztalattal áll a projekt mögött, és eddigi fejlesztéseik mindegyikét határidőre adták át. A fejlesztés projektfinanszírozás mellett, fedezetkezelő bevonásával valósul meg, tehát a pénzügyi folyamat végig banki kontroll alatt áll.
Mire figyeljen a kulcsátvétel előtti hónapokban?
Három dolgot érdemes előre elintéznie, és mindhárom hetekkel a birtokbaadás előtt esedékes.
Az első a jelenlegi lakhatása: ha bérel, a felmondási idő jellemzően egy vagy két hónap, ezért ezt semmiképpen ne a kulcsátvétel napján kezdje intézni. A második a közüzemi szerződések átírása, ami a birtokbaadási jegyzőkönyv mérőóraállásain alapul.
A harmadik maga a birtokbaadás előkészítése. Arról, hogy mit írjon alá és mit ne a birtokbaadási jegyzőkönyvben, külön cikkben írtunk, mert ez a néhány perc évekre meghatározza a helyzetét. A tulajdonjog bejegyzése után érkező vagyonszerzési illetékről szintén, mert az sokakat ér váratlanul.
A teljes menetrendet a szerződéstől a kulcsátvételig külön oldalon vezetjük végig.
Gyakran ismételt kérdések
Mi a használatbavételi engedély?
Az a hatósági döntés, amely kimondja, hogy az elkészült épület rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas. Enélkül az épület jogszerűen nem vehető használatba.
Mennyi idő telik el a műszaki átadás és a beköltözés között?
Jellemzően két és hat hónap között, mert a használatbavétel után még a társasház bejegyzése és az albetétek megnyitása következik. Ez projektenként eltér.
Beköltözhetek használatbavételi engedély nélkül?
Nem, mert a használatbavétel hatósági lezárása nélkül az épület jogszerűen nem vehető birtokba, és a bank sem folyósítja az utolsó részletet.
Mi a társasházi építményi jog?
2026 februárja óta hatályos, ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető vevői pozíció, amely a kifizetett vételárrész arányában védi az épülő lakás vevőjét, még a tulajdonjog megszerzése előtt.
Mikor leszek a lakás tulajdonosa?
A földhivatali bejegyzéssel, ami a társasház bejegyzése és az albetétek megnyitása után történik. Ez jellemzően a kulcsátvétel után néhány hónappal zárul le.
Összegzés
A beköltözés nem egy dátum, hanem hat lépés: műszaki átadás, használatbavétel, társasház-bejegyzés, birtokbaadás, tulajdonjog-bejegyzés, majd az illeték. A kulcsot a negyedik lépésnél kapja meg, a tulajdoni lapon az ötödiknél jelenik meg.
A 2026 februárjában hatályba lépett társasházi építményi jog ezt a várakozási időt tette biztonságosabbá, mert a vevő pénzét már az építkezés alatt bejegyzett jog védi. Nézze meg, melyik otthonban szeretné megvárni ezt a menetrendet!