Kiszámolta a törlesztőt, és most az jut eszébe, hogy jön még a közös költség is? Jogos kérdés, mert ez a tétel a birtokbaadás napjától terheli, akkor is, ha még nem költözött be, és húsz év alatt egy lakásárnyi összeg folyik el rajta.
A pontos összeget vásárlás előtt egyetlen fejlesztő sem tudja forintra megmondani, mert azt az első közgyűlés fogadja el. Azt viszont pontosan meg lehet mondani, hogy mi hajtja fel, és mit kérdezzen a szerződés aláírása előtt.
Hogyan számítják a közös költséget?
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény szerint a költségek a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk arányában terhelik. A társasház ettől eltérhet, és a gyakorlatban két módszer közül választanak.
| Számítási alap | Mit jelent | Kinek kedvez |
|---|---|---|
| Tulajdoni hányad | az albetét alapító okiratban rögzített hányada | a kisebb albetéteknek |
| Alapterület | négyzetméter-arányos havi hozzájárulás | átláthatóbb, könnyebben ellenőrizhető |
A választott módszert az alapító okirat vagy a szervezeti és működési szabályzat rögzíti, ezért ezt a két dokumentumot érdemes elkérnie még a szerződéskötés előtt.
Egy külön sor mindig van a mélygarázs és a tároló mellett, mert azok önálló albetétek vagy külön nevesített hányadok, és saját hozzájárulásuk van.
Mit tartalmaz, és mi hajtja fel az összeget?
A közös költség négy nagy csoportból áll össze, és ezek közül csak az egyik a szemmel látható takarítás.
Az első a fenntartás: a lépcsőház és a közös terek takarítása, a közös helyiségek áram- és vízfogyasztása, a szemétszállítás, valamint a zöldfelület gondozása. A második az üzemeltetés: a liftek karbantartása és kötelező felülvizsgálata, a kapunyitó és a kamerarendszer, a mélygarázs szellőzése és tűzvédelmi berendezései.
A harmadik a biztosítás és az adminisztráció, vagyis a társasházi vagyonbiztosítás, a közös képviselet díja és a könyvelés. A negyedik a felújítási alap, amely nem kiadás, hanem félretett pénz a jövőbeli nagy munkákra.
Miért drágább egy mélygarázsos, liftes ház?
Mert két olyan műszaki rendszert üzemeltet, amely a régi bérházakban nincs, és mindkettő hatóságilag előírt karbantartást igényel.
A lift rendszeres karbantartást és időszakos műszaki felülvizsgálatot kíván, és ez akkor is fix havi tétel, ha senki nem használja. A mélygarázs ennél is összetettebb: szellőztetés, füstelvezetés, tűzjelző, olajfogó akna, kapu és világítás tartozik hozzá.
Ehhez jön a zöldfelület. Egy automata öntözőrendszerrel ellátott közös kert szebb és zárt, cserébe viszont öntözővíz, kertészet és karbantartás tartozik hozzá.
Magyarán a magasabb közös költség itt nem pazarlás, hanem a szolgáltatások ára. A kérdés nem az, hogy melyik ház közös költsége alacsonyabb, hanem az, hogy mit kap érte.
Miért lehet félrevezető az első év?
Ezt kevés helyen írják le, pedig sok vevőt ér meglepetésként. Az induló közös költséget a fejlesztő becslése alapján állapítják meg, még valós üzemeltetési tapasztalat nélkül.
Az első teljes év után derül ki, mennyi a tényleges fogyasztás, és a közgyűlés ekkor korrigál. Előfordul, hogy az induló összeg alacsonyabb a valósnál, mert az üres lakások után is fizetni kell, és a ház nincs tele.
A másik tényező a felújítási alap. Egy új háznál évekig nincs nagy felújítás, ezért csábító alacsonyan tartani, csakhogy a homlokzat, a lift és a tetőszigetelés tíz és húsz év között előkerül. Az a társasház jár jól, amelyik az első évtől gyűjt.
Mit kérdezzen a fejlesztőtől aláírás előtt?
Négy kérdés az, amire írásban érdemes választ kapnia, és mind a négy a szerződéskötés előtt időszerű.
Az első: mennyi a tervezett induló közös költség négyzetméterenként, és mit tartalmaz. A második: a számítás alapja a tulajdoni hányad vagy az alapterület, és hol van ez rögzítve.
A harmadik: külön számlázódik-e a mélygarázs-hely és a tároló, és mennyi a hozzájárulásuk. A negyedik: mikortól kell fizetnie, ami jellemzően a birtokbaadás napja, nem a beköltözésé.
Ezt a négy választ érdemes összevetnie az alapító okirat tervezetével, mert az a dokumentum köti Önt hosszú távon. Arról, hogy mit írjon alá és mit ne a birtokbaadáskor, külön cikkben írtunk, a beköltözés időrendjét pedig a használatbavételi engedélyről szóló cikkünkben vezettük végig.
Mi történik, ha valaki nem fizeti a közös költséget?
A társasházi törvény erre önálló eszközt ad a közösség kezébe, és ez a vásárlás szempontjából is számít. Ha a hátralék meghaladja a törvényben meghatározott mértéket, a közgyűlés határozatával a társasház jelzálogjogot jegyeztethet be a hátralékos tulajdonos albetétére.
Ez egyben azt is jelenti, hogy használt lakás vásárlásakor a tulajdoni lap harmadik részén látható egy ilyen bejegyzés, ezért a közös költség tartozása nem marad rejtve a felkészült vevő előtt. Új építésűnél ez a kockázat értelemszerűen nem áll fenn, mert a ház előzmény nélkül indul.
Mire számítson a P34 Társasházban?
A Péterfy Sándor utca 34. alatt épülő ház hatvan lakásos, ami a közös költség szempontjából kedvező méret: elég nagy ahhoz, hogy a fix költségek eloszoljanak, és elég kicsi ahhoz, hogy a döntések átláthatók maradjanak.
Az épület két lépcsőházzal és liftekkel, pinceszinti, 32 férőhelyes mélygarázzsal, valamint automata öntözőrendszerrel ellátott közös kerttel készül. A műszaki tartalom hőszivattyús mennyezethűtést és fűtést, háromrétegű nyílászárókat és homlokzati szigetelést jelent, ami a lakáson belüli rezsit csökkenti.
A tervezett induló közös költséget és a számítás alapját az alapító okirat tervezete rögzíti, ezt értékesítő kollégáink a szerződéskötés előtt átadják. Az átadás teljes menetrendjét külön oldalon vezetjük végig.
Gyakran ismételt kérdések
Mi alapján számítják a közös költséget?
A társasházi törvény szerint a tulajdoni hányad arányában, de a társasház dönthet az alapterület szerinti számítás mellett is. A választott módszert az alapító okirat vagy az SZMSZ rögzíti.
Mit tartalmaz a közös költség?
A közös terek fenntartását és rezsijét, a lift és a mélygarázs üzemeltetését, a szemétszállítást, a zöldfelület gondozását, a társasházi biztosítást, a közös képviselet díját és a felújítási alapot.
Mikortól kell fizetni a közös költséget?
Jellemzően a birtokbaadás napjától, tehát akkor is, ha még nem költözött be. A pontos időpontot a birtokbaadási jegyzőkönyv rögzíti.
Miért magasabb a közös költség egy mélygarázsos házban?
Mert a mélygarázs szellőztetést, füstelvezetést, tűzvédelmi berendezéseket, kaput és világítást igényel, a lift pedig kötelező karbantartást és időszakos felülvizsgálatot.
Változhat a közös költség az első év után?
Igen. Az induló összeget a fejlesztő becslése alapján állapítják meg, a tényleges fogyasztás az első teljes év után derül ki, és a közgyűlés ekkor korrigál.
Összegzés
A közös költség összegét nem a ház kora, hanem a szolgáltatásai határozzák meg: a lift, a mélygarázs és a gondozott zöldfelület üzemeltetése mind fix havi tétel. A számítás alapja a tulajdoni hányad vagy az alapterület, és ezt az alapító okirat rögzíti.
Aláírás előtt négy kérdésre kérjen írásos választ, és tegye mellé a felújítási alap mértékét is. Kérje el az alapító okirat tervezetét, mielőtt szerződik!