Megvan a jogosultsága a 3 százalékos hitelre, és most az a kérdés, hogy melyik lakásra veheti fel? Az ingatlanra két értékhatár vonatkozik egyszerre: a vételár lakásnál legfeljebb 100 millió forint lehet, a négyzetméterár pedig legfeljebb bruttó 1,5 millió forint.
A kettő közül a második buktat el több vásárlást, mégis erről esik kevesebb szó. Egy 60 négyzetméteres budapesti lakás 100 millió forint alatt is könnyen átlépi a négyzetméterár-korlátot, és ilyenkor a bank a hitelt elutasítja.
Milyen feltételeknek kell megfelelnie az ingatlannak?
Az igénylő személyére vonatkozó feltételek mellett magának az ingatlannak is meg kell felelnie. Ezek a bank által ellenőrzött, objektív korlátok.
| Feltétel | Érték |
|---|---|
| Vételár, lakás | legfeljebb 100 millió forint |
| Vételár, családi ház vagy tanya | legfeljebb 150 millió forint |
| Négyzetméterár | legfeljebb bruttó 1,5 millió forint |
| Maximális kölcsönösszeg | 50 millió forint |
| Futamidő | legfeljebb 25 év |
| Új építésű lakásnál | gazdálkodó szervezet értékesítse első ízben magánszemélynek |
Az ingatlan típusára viszont tág a kör: új és használt lakás, családi ház, sőt belterületi és bizonyos esetekben külterületi ingatlan is szóba jöhet, tehát a program nem a lakásfajtát, hanem az árszintet szűri. Ez azért lényeges, mert sokan eleve kizárják magukat a programból, pedig csak a kiszemelt ingatlannal van a gond, nem a jogosultságukkal.
A földrajzi elhelyezkedésre nincs megkötés, tehát Budapesten és vidéken ugyanazok az értékhatárok élnek. Ez az egységesség az, ami a fővárosi árak mellett a legnagyobb szűkítést okozza.
Hogyan ellenőrzi két perc alatt a négyzetméterárat?
A számítás egyszerű, és minden vételi szándéknyilatkozat előtt érdemes elvégeznie. A bruttó vételárat elosztja a lakás nettó alapterületével, és az eredményt hasonlítja az 1,5 millió forinthoz.
| Bruttó vételár | Nettó alapterület | Négyzetméterár | Megfelel? |
|---|---|---|---|
| 72 000 000 Ft | 50 m² | 1 440 000 Ft | igen |
| 82 800 000 Ft | 48,24 m² | 1 716 418 Ft | nem |
| 92 500 000 Ft | 50,73 m² | 1 823 379 Ft | nem |
| 99 000 000 Ft | 70 m² | 1 414 286 Ft | igen |
A táblázat harmadik sora a lényeg. Az a lakás a 100 millió forintos vételárkorlátnak megfelel, a négyzetméterár-korláton mégis elbukik, tehát Otthon Starttal nem vásárolható meg.
Miért pont a négyzetméterár buktat el ennyi budapesti lakást?
Mert a korlát országosan egységes, a fővárosi új építésű négyzetméterárak viszont évek óta jóval az 1,5 millió forint felett járnak. Belvárosi kerületekben ez a szint ma inkább kiindulópont, mint plafon.
Ebből az következik, hogy az Otthon Start a fővárosban jellemzően a nagyobb alapterületű, alacsonyabb fajlagos árú, illetve a külsőbb kerületi és a használt lakások felé tereli a vevőket. Ezt a hatást a szakmai elemzések a program indulása óta mérik.
Mondjuk ki ezt a saját kínálatunkra is. A P34 Társasház lakásainak bruttó négyzetméterára a jelenlegi árlistában 1,7 millió forint felett van, ezért ezek az otthonok az Otthon Start négyzetméterár-korlátjába jelenleg nem férnek bele. Ezt jobb előre tudnia, mint a hitelbírálat harmadik hetében megtudnia.
Mi jöhet szóba, ha az ingatlan nem fér bele?
Három út marad, és mindhárom járható.
Az első a piaci kamatozású lakáshitel, amely értékhatár nélkül igényelhető, és amelynél az önerő és a jövedelem dönt, nem a négyzetméterár. A második a CSOK Plusz, amely gyermekvállaláshoz kötött, és saját feltételrendszerrel dolgozik, tehát a négyzetméterár-korlát itt másképp jelentkezik.
Ez a harmadik pont a legkevésbé ismert, pedig gyakran ez a legegyszerűbb megoldás. Mivel a korlát fajlagos, egy nagyobb alapterületű lakás ugyanazon a helyszínen kedvezőbb négyzetméterárral szerepelhet, tehát a drágábbnak tűnő otthon adott esetben beférhet a programba, miközben a kisebb és olcsóbb nem.
A harmadik a kínálaton belüli váltás: ha a fajlagos ár dönt, akkor a nagyobb alapterületű, kedvezőbb négyzetméterárú lakás felé érdemes nézni, mert ugyanaz a korlát ott könnyebben teljesül.
A támogatott és a piaci konstrukciók aktuális feltételeit a finanszírozási oldalunkon gyűjtöttük össze, és értékesítő kollégáink konkrét lakásra is végigszámolják Önnel.
Mire figyeljen új építésű lakásnál?
Két szabály van, amit csak új építésűnél kell végiggondolnia. Az egyik, hogy a lakást gazdálkodó szervezetnek kell első ízben magánszemélynek értékesítenie, tehát a fejlesztőtől vásárolt első tulajdonszerzés a megfelelő eset.
A másik az időzítés. Épülő társasháznál a folyósítás a készültséghez igazodik, és a 2026 februárjában hatályba lépett társasházi építményi jog óta a bank a használatbavételi engedély előtt is folyósíthat. Arról, hogy pontosan mikor költözhet be egy új építésű lakásba, külön cikkben vezettük végig a lépéseket.
Számoljon a vételáron felüli tételekkel is, mert azokat a hitel nem fedezi. A teljes költségtérképet a lakásvásárlás költségeiről szóló cikkünkben állítottuk össze.
Mikor derül ki, hogy az ingatlan nem felel meg?
A legrosszabb forgatókönyv az, ha ez csak a hitelbírálat során derül ki, mert addigra jellemzően már aláírta a foglalási szerződést és kifizette a foglalót. Ilyenkor a foglaló sorsa azon múlik, hogy a szerződésbe bekerült-e megfelelő hitelfeltétel.
Ezért érdemes a négyzetméterárat a legelső lépésként kiszámolnia, még a vételi szándéknyilatkozat megtétele előtt. A számítás néhány másodperc, a mulasztás ára viszont akár több millió forint is lehet, ha a foglaló nem jár vissza.
Aki mégis a programban gondolkodik, annak azt javasoljuk, hogy a bankjával előzetes befogadói nyilatkozatot vagy legalább egy írásos visszajelzést kérjen a kiszemelt ingatlanról, mielőtt bármilyen fizetési kötelezettséget vállalna.
Mit érdemes tudnia a P34 Társasházról?
A Péterfy Sándor utca 34. alatt épülő, 60 lakásos ház a Városligettől tíz perc sétára, a Keleti pályaudvar metróállomásától négy percre áll. A lakások egy, két és három szobás kialakításban készülnek, a földszintieknél privát kerttel, az emeleti otthonoknál erkéllyel, loggiával vagy terasszal.
A beruházó HÁSZ Kft. és GPM Kft. több mint 25 éves szakmai tapasztalattal áll a projekt mögött, a fejlesztés projektfinanszírozás mellett, fedezetkezelő bevonásával valósul meg. A tervezett műszaki átadás 2028 első negyedéve.
Az aktuális árakat és alapterületeket a Lakáskeresőben találja, a budapesti új építésű kínálatról pedig külön oldalon írtunk.
Egy lezáró megjegyzés a program jövőjéről. A sajtóban 2026 őszén több olyan hír is megjelent, amely a feltételek 2027 januári szigorítását valószínűsíti, köztük a négyzetméterár-korlát térségenként eltérő megállapítását, ezért a most érvényes számokat a szerződéskötés előtt mindenképpen ellenőrizze a bankjánál.
Gyakran ismételt kérdések
Milyen értékhatár vonatkozik az Otthon Start ingatlanára?
Lakásnál a vételár legfeljebb 100 millió forint, családi háznál 150 millió forint lehet, és a négyzetméterár egyik esetben sem haladhatja meg a bruttó 1,5 millió forintot.
Hogyan számolom ki a négyzetméterárat?
A bruttó vételárat elosztja a lakás nettó alapterületével. Ha az eredmény 1,5 millió forint felett van, az ingatlan a programba nem fér bele.
Vehetek Otthon Starttal új építésű lakást?
Igen, ha azt gazdálkodó szervezet értékesíti első ízben magánszemélynek, és az ingatlan mindkét értékhatárnak megfelel.
Mi történik, ha a lakás átlépi a négyzetméterár-korlátot?
A bank a kedvezményes kölcsönt nem folyósítja. Ilyenkor piaci kamatozású lakáshitel, CSOK Plusz vagy nagyobb alapterületű, kedvezőbb fajlagos árú lakás jöhet szóba.
Budapesten reális az 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát?
Az új építésű fővárosi kínálat jelentős része efölött van, ezért a program itt jellemzően a nagyobb alapterületű és a használt lakások felé tereli a vásárlókat.
Összegzés
Az Otthon Startnál nem elég a 100 millió forintos vételárkorlátot nézni, mert a bruttó 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát legalább ennyire szigorú. A képlet egyszerű, és két perc alatt elvégezhető minden lakásra.
Ha a kiszemelt otthon nem fér bele, attól még megvásárolható, csak más finanszírozással. Kérje értékesítő kollégáink segítségét a számoláshoz!