Az első lakásnál szinte mindenki ugyanannál a kérdésnél áll meg: elég lesz egy garzon, vagy inkább kétszobásban érdemes gondolkodni? A rövid válasz az, hogy a kétszobás jellemzően 15 és 20 százalékkal drágább, cserébe viszont stabilabban tartja az értékét és szélesebb vevőkörnek adható el később.
A döntés mégsem pusztán pénzkérdés. Négy szempont szerint érdemes végiggondolni, és ezek közül kettő csak évek múlva mutatja meg magát.
Mennyivel kerül többe a kétszobás?
Az árkülönbség kisebb, mint amekkorára a legtöbben számítanak, mert a fajlagos négyzetméterár a nagyobb lakásoknál jellemzően kedvezőbb. Egy budapesti új építésű házban egy egyszobás és egy kisebb kétszobás között gyakran tíz és húsz millió forint közötti a különbség.
| Szempont | Egyszobás, garzon | Kétszobás |
|---|---|---|
| Jellemző alapterület a P34-ben | 41 és 43 négyzetméter között | 41 és 67 négyzetméter között |
| Vételár | alacsonyabb belépő | jellemzően 15 és 20 százalékkal magasabb |
| Fajlagos négyzetméterár | magasabb | kedvezőbb |
| Havi közös költség | alacsonyabb | arányosan magasabb |
| Bérlői kereslet | szűkebb, jellemzően egy fő | szélesebb, pár vagy lakótárs is |
| Továbbértékesíthetőség | szűkebb vevőkör | lényegesen szélesebb |
Az árkülönbség mögött az áll, hogy az ingatlan ára nem lineárisan követi az alapterületet: a konyha, a fürdőszoba és az előtér költsége nagyjából azonos egy negyven és egy hatvan négyzetméteres lakásnál, ezért a többletnégyzetméter fajlagosan olcsóbb.
Egy dolgot érdemes észrevennie a táblázatban. A garzon olcsóbb belépő, de négyzetméterre vetítve drágább, tehát a pénzéért kevesebb használható teret kap.
Kinek elég a garzon?
Van, akinek kifejezetten ez a jó döntés, és ezt nem érdemes lebeszélni róla, mert három élethelyzetben a garzon valóban a racionális választás.
Az első, ha egyedül él, és a lakás elsősorban alvásra és pihenésre szolgál, mert a napja nagy részét máshol tölti. A második, ha az önerő szűkös, és a belépés fontosabb, mint a tágasság, hiszen a saját tulajdon évekkel korábban indítja el a vagyonépítést.
A harmadik a tudatos befektetői döntés: a garzonok fajlagos bérleti hozama jellemzően magasabb, mert a bérleti díj nem lineárisan követi az alapterületet. Ha a cél a hozam és nem a saját lakhatás, ez valós érv.
A P34-ben az egyszobás otthonok nagyjából 41 és 43 négyzetméter között készülnek, ami a klasszikus, 28 és 35 négyzetméter közötti garzonoknál jóval nagyvonalúbb tér.
Mikor éri meg inkább a kétszobás?
Akkor, ha a következő öt évben bármi változhat az életében. A kétszobás elbír egy gyereket, egy otthoni munkaállomást, egy összeköltözést vagy egy szülőt néhány hétre, a garzon viszont egyiket sem.
A második érv a továbbértékesíthetőség. Amikor eladásra kerül a sor, a kétszobás lakásokra lényegesen szélesebb a kereslet: egyaránt keresi az első vásárló, a pár, a befektető és a lefelé mozduló idősebb vevő.
A harmadik a bérbeadhatóság stabilitása. A garzon hozama papíron magasabb, a kétszobás viszont kevesebbet áll üresen, mert több bérlőtípusnak felel meg, és a kiesett hónapok a hozamot gyorsan elviszik.
A negyedik szempont a hitel. Ha támogatott konstrukcióban gondolkodik, a nagyobb alapterületű lakás fajlagos ára kedvezőbb, ami bizonyos programoknál éppen a belépést döntheti el.
Mit veszít, ha rosszul dönt?
A költözés drága, és éppen ez a dolog lényege, mert ha öt éven belül kinövi a garzont, akkor újra fizet illetéket, ügyvédi munkadíjat, értékbecslést és költözést, ami a vételár 5 százaléka körüli tétel.
Egy 80 millió forintos következő lakásnál ez négymillió forint, tehát nagyjából annyi, amennyivel a kétszobás eleve többe került volna. A teljes költségtérképet a lakásvásárlás költségeiről szóló cikkünkben számoltuk végig.
Érdemes a döntésbe bevonni egy harmadik szempontot is, amelyről ritkán esik szó: az alaprajz minőségét. Egy jól szervezett, negyvenöt négyzetméteres kétszobás használhatóbb lehet, mint egy rosszul tagolt ötvenöt négyzetméteres, ezért a puszta alapterület önmagában félrevezető összehasonlítási alap.
Fordított irányban is van kockázat. Ha a kétszobás miatt a havi törlesztő kényelmetlenül magas lesz, az minden hónapban jelentkezik, nem csak egyszer.
Hol jön képbe a háromszobás?
Akinek a kétszobás is szűknek bizonyul, annál a kérdés már nem a garzonnal szemben dől el, hanem a lokáció és az alapterület között. Ugyanazért az összegért vagy egy nagyobb lakást kap egy külsőbb kerületben, vagy egy kisebbet a belvárosban, és ez a választás életmód kérdése.
A háromszobás ráadásul fajlagosan a legkedvezőbb árú kategória, tehát négyzetméterre vetítve itt kapja a legtöbbet a pénzéért. Cserébe a havi közös költség és a rezsi is arányosan magasabb lesz, ezért a fenntartást is érdemes a döntésbe beszámítani.
Van a döntésnek egy ritkán emlegetett pénzügyi vetülete is. A nagyobb lakás magasabb vételára magasabb illetéket és arányosan magasabb közös költséget is jelent, ezért a különbséget nem csak a vételárban, hanem a havi terhekben és a belépéskori egyszeri tételekben is érdemes végigszámolnia.
Mit válasszon a P34 Társasházban?
A Péterfy Sándor utca 34. alatt épülő, 60 lakásos ház egy, két és három szobás otthonokat kínál, tehát mindkét irány elérhető egy házon belül. A földszinti lakásokhoz privát kert tartozik, az emeleti otthonokhoz erkély, loggia vagy terasz.
A ház hőszivattyús mennyezethűtéssel és fűtéssel, háromrétegű nyílászárókkal és homlokzati szigeteléssel épül, a pinceszinten pedig 32 parkolóhely található. A tervezett műszaki átadás 2028 első negyedéve.
Ha a VII. kerületben keres otthont, az Erzsébetvárosban eladó lakásokról szóló oldalunk a következő állomás, a budapesti kínálat egészéről pedig az új építésű lakásokról írtunk.
Egy praktikus tanács a döntéshez. Mielőtt aláír, járja végig mindkét alaprajzot a helyszínen vagy a tervrajzon úgy, hogy közben elképzeli a saját bútorait benne, mert a négyzetméterszám önmagában nem árulja el, hogy elfér-e az étkezőasztal, és hogy marad-e hely egy otthoni munkaállomásnak.
Gyakran ismételt kérdések
Mekkora egy garzon lakás?
A klasszikus garzon 28 és 40 négyzetméter között van. Az új építésű, egyszobás otthonok gyakran ennél tágasabbak, a P34-ben például 41 és 43 négyzetméter között.
Mennyivel drágább a kétszobás a garzonnál?
Ugyanabban a házban jellemzően 15 és 20 százalékkal, a fajlagos négyzetméterára viszont kedvezőbb, tehát négyzetméterre vetítve a garzon a drágább.
Melyik adható ki könnyebben?
A garzon fajlagos hozama magasabb, a kétszobás viszont kevesebbet áll üresen, mert több bérlőtípusnak megfelel. Hosszabb távon ez gyakran kiegyenlíti a különbséget.
Melyiket lehet később könnyebben eladni?
A kétszobást, mert lényegesen szélesebb a vevőköre, a garzonnál viszont szűkebb a kereslet, ezért az értékesítés jellemzően hosszabb ideig tart.
Érdemes garzont venni első lakásnak?
Akkor igen, ha egyedül él, az önerő szűkös, és belátható ideig nem változik az élethelyzete. Ha öt éven belül költözésre számít, a csere költsége felemészti a megtakarítást.
Összegzés
A garzon olcsóbb belépő, a kétszobás viszont négyzetméterre kedvezőbb, tágabb vevőkörnek adható el, és elbírja az élethelyzet változását. A különbség jellemzően 15 és 20 százalék a vételárban.
A döntés kulcskérdése egyszerű: várható-e változás az életében öt éven belül. Nézze meg mindkét kategóriát, és hasonlítsa össze élőben!